11月21日，由中购联铱星云商所主持的「驱动未来：塑造湾区商业新格局——中购联2025TOD商业创新沙龙」在广州圆满举行。本次沙龙汇聚了一线的开拓者与思考者，也汇集了来自位于广州金融城这一未来市级商圈的标杆项目代表，他们携实战经验与前瞻视角，探讨TOD商业如何破题“留量”，让交通枢纽升华为生活目的地与情感连接点。
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美林商旅集团常务副总裁武斌先生受邀出席了本次活动，并作为圆桌对话「解码TOD商业的流量密码:如何从“过客”到“顾客”」的对话嘉宾登台，与中购联铱星云商品牌合作中心秘书长陈蓉、广州金融城站综合交通枢纽有限公司副总经理李杰明、君超集团商业管理中心兼君超中心总经理郑海波 、腾创未来（广州）投资有限公司董事长陈景岚，共同展开了对广州金融城这一未来市级商圈的深度探讨。
面对“在同一城市的不同TOD项目之间，如何避免同质化竞争，实现错位发展与特色定位？”的提问。
武斌先生表示，美林天地作为“天河东门户地标”甚至可以说是“广州东门户地标”，是广州金融城东部商圈的标杆商业，扼守广州城市东进的黄金走廊，不仅无缝承接金融城、鱼珠CBD的辐射，更依托广州唯一与商场大门无缝接驳的港澳巴士站点，精准服务“广府北上”的港澳客群及琶洲每年近300场的会展商贸客人，将跨境、跨省的客流优势转化为美林天地独特的消费力。在具体的商业内容上，我们选择深耕“在地性消费场景”，尤其是将餐饮生态做到极致强矩阵，以此作为我们的核心优势。我们不去追求大而全，而是通过细分21大热门餐饮品类，集结百家特色餐饮，成为广州餐饮品牌数量最多、业绩坪效前三的商场，成功上榜大众点评、美团双平台“商场热门排行榜·广州TOP10”。同时通过开放式街区、主题外摆和24小时夜经济场景，将餐饮与社交、打卡氛围深度结合，构建起一个覆盖全时段、多场景的“餐饮超级目的地”，这与传统以零售、快消为主的TOD项目形成了鲜明区隔。
此外，我们通过“科技创新+文化内容”双轮驱动，构建差异化的体验优势。我们引入了华为、小米等超级科技应用旗舰店，并形成了年交易额超20亿元的新能源汽车互动体验生态，试驾转化率高达40%。同时，我们通过潮牌运动、文创IP、艺文展览和明星活动，将项目打造为广州东部的City Walk文旅目的地，这超越了单纯的功能性消费场景。最后，我们非常注重与山姆会员店这样的超级IP形成深度协同。我们建立了“六大运维协同体系”，实现流量长期相互赋能，这为我们带来了稳定且高质的中产客群，也强化了我们作为“都市级超级购物中心”的行业护城河。值得一提的是，美林天河山姆会员店销售额位列全国前三（华南第一），实时数据已超过了全球“店王店”深圳福田山姆会员店，年度进店客流量持续两年稳居全国第一。此外，美林山姆会员店续卡率也显著提升，2024年新增会员数在全国门店中排名第一。
在存量后时代，我们必须紧抓所在区域和广州这座城市的在地刚需与潜在需求，建立自身的长期在地优势与商业护城河。在美林形成包括了全品类特色美食覆盖、潮流运动与智慧生活的配套选择、一站式家庭生活高质批量采购、新能源汽车产商互融的高效服务生态，同时在快速调改中完善和建立“情绪价值、功能服务与业绩表现综合维度”的品类矩阵优势，为商场提质增量，提高顾客粘性。
美林商旅集团常务副总裁武斌现场观点分享
当被提问到“君超GRANTRAL ONE、金融城项目、美林天地同属于金融城商业板块，共同构成了金融城商圈的核心商业骨架，那么不同TOD项目之间，该如何避免同质化竞争，以及如何协同发展，共筑金融城商业生态？”
武斌先生则认为，广州东进的势能势不可挡，从过去2200多年的历史来看，向东，是广州城市诞生与发展的脉络，更是城市能级跃升的主引擎、高质量发展的新动力源。未来，广州金融城商圈将会是广州最具活力、最具机会、最具年轻时尚气质的新兴商圈。美林天地一直希望与金融城其他商业体协同发展，通过功能互补做强做大商圈。美林天地不仅仅是独立的商业体，更是区域商业生态中一个重要的“流量端口”与“功能组件”。作为广州金融城东部商圈的标杆商业，美林天地2025年业绩预计将超过65亿元（不含场内新能源汽车销售20亿元），客流量有望冲4800万人次，车场单日最高车流达1.4万车次，车位周转率远超5倍。
在业态功能上，我们致力于与金融城其他商业体项目形成强力互补。我们深知，一个健康的商业生态需要多元的消费场景。目前，美林天地汇聚了100+热门网红餐饮品牌，80+零售品牌，13+家新能源汽车头部品牌，集潮流运动、美护精品、亲子游乐、特色餐饮、新能源智驾、家庭式批量采购等业态于一体，为消费者提供了一个更完整、更吸引人的一站式消费目的地，从而做大金融城商圈的总体客群体量和吸引力。总而言之，我认为引流是一个聚集过程，吃流是一个消费过程，让客流“停下来”远比“走进来”更重要。未来商业运营的重心要聚焦在场景运营和文化赋能、文化输出方面，形成独有商业理念的自主IP护城河。相信，通过这样的有机协同，金融城商圈必将形成一个更具韧性和活力的商业生态，实现共同繁荣。
在商业空间的运营逻辑里，客流并不是终点，停留时间与销售转化才是关键。在经济新周期，存量后时代，美林商管团队正逐步从“空间管理者”转型为“价值创造者”，不断探索“客流”与“客留”之间的最优解，持续探索广州本地特色文化以及新中产、新广州家庭的消费需求，围绕美林City Walk——“在地性”生活方式场景打造，创造更多品质生活服务场景，筑造更多有温度的商业空间，为城市美好生活注入更多活力。
